A jornada de quem quer realizar o sonho da casa própria está cheia de desafios, do começo ao fim do processo. Poucos levam em conta nos cálculos iniciais, mas os custos extras exigidos na compra vão muito além dos recursos da entrada, correspondente a uma porcentagem do valor de avaliação do imóvel.

A compra deve ser bem planejada, do ponto de vista financeiro, e o cuidado redobrado para que dificuldades na caminhada rumo à casa própria, um percurso de anos a fio, não deixe o sonho pelo caminho. Os desembolsos nem sempre previstos começam logo na largada e vão até o fim do contrato. Não é pouca coisa, os valores pagos são elevados.

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Para começar, é preciso ter uma reserva, uma poupança, para dar como entrada e financiar o restante descolando um crédito imobiliário. Pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), os bancos emprestam em geral até 80% do valor do imóvel novo e um pouco menos para o usado.

No caso de um imóvel de R$ 600 mil, por exemplo, o comprador deverá ter uma reserva em torno de R$ 120 mil ou até pouco mais. Essa seria a reserva mínima necessária, mas, quanto maior for o valor da entrada, menor será a necessidade de financiamento. E isso reduz o valor da prestação e o tempo de contrato.

OUTRAS DESPESAS

Uma vez obtido o financiamento, é hora de se preparar para o acerto de outras contas. Uma delas é o pagamento do ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado na operação de compra e venda. Por ser um imposto municipal, a alíquota varia de cidade para cidade, mas a máxima fica em torno de 3% do valor do imóvel.

É uma reserva que você também precisa ter à mão, porque as prefeituras definem prazo para o pagamento, a partir da data do contrato de compra e venda, e cobram multa se houver atraso na quitação. Algumas parcelam o pagamento do ITBI.

Outro custo é com a escritura pública. O valor e as regras de cobrança variam de Estado para Estado. Em São Paulo, ele é proporcional ao valor do imóvel, escalonado e fixo, de acordo com as faixas de preço. O custo de escritura pública em cada Estado pode ser obtido na página do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, no endereço www.irib.org.br.

Em imóvel financiado, o comprador pode ficar livre desse gasto, porque o contrato assinado com o banco tem a função de escritura pública. Mas existe ainda a despesa com o registro do imóvel em cartório, calculada com base o valor do imóvel.

Quem paga as despesas

É possível notar que a maioria das despesas na transação com imóvel corre por conta do comprador. Cabe ao vendedor fornecer certidões, mas algumas podem ser obtidas gratuitamente em sites da Receita Federal e da Previdência Social.

Concluída a venda, porém, o ex-dono precisa verificar se o negócio não gerou lucro que obriga o recolhimento de imposto de renda sobre ganho de capital. O ganho tributável é a diferença entre o preço de venda e o de compra.

Haverá isenção de imposto em quatro situações: venda de imóvel por preço abaixo de R$ 440 mil, desde que não tenha sido vendido outro nos cinco anos anteriores; valor de venda inferior a R$ 35 mil; venda de imóvel comprado até 1969; ou quando o dinheiro obtido for usado para a compra de imóvel residencial no prazo de até 180 dias.

Fora dessas condições, será preciso pagar o imposto de 15% sobre o lucro. O cálculo e a impressão da guia são feitos no programa Ganho de Capital 2019, disponível no site da Receita. O imposto deve ser quitado até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel.