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Impostos

Prefeitura quer subir alíquota do ITBI e cobrar valor venal em Americana

Proposta aumenta para 3% imposto em negociação de imóveis e corrige base de cálculo considerada inconstitucional

Por João Colosalle e Ana Carolina Leal

19 set 2021 às 08:34 • Última atualização 21 set 2021 às 09:52

A Prefeitura de Americana quer alterar a maneira como cobra o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) no município. Dentre as principais mudanças estão o aumento da alíquota cobrada, de 2% para 3%, e a base de cálculo, que passaria a ser o valor venal do imóvel, e não o valor de mercado.

Segundo secretária de Fazenda, alterações propostas devem reduzir valor pago por imposto – Foto: Marcelo Rocha – O Liberal.JPG

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Segundo a secretária de Fazenda do município, Simone Inácio de França Bueno, a alteração deverá significar uma redução no valor do ITBI pago pelo contribuinte e uma diminuição na arrecadação do imposto para os cofres do município, mas com a garantia de a prefeitura se adequar a entendimentos legais vigentes.

A proposta do governo consta em um projeto de lei encaminhado no final de julho para a câmara, que inclui mudanças em outros tributos, como o ISSQN (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza).

No que diz respeito ao ITBI, a alteração ocorre diante de sucessivas derrotas da prefeitura em ações judiciais. Em 2012, a prefeitura promoveu uma mudança na legislação que dispõe sobre o sistema tributário do município. Um dos pontos modificados, que está em vigor atualmente, foi o artigo que define qual é a base de cálculo para o ITBI.

Na ocasião, foi definido que o valor de mercado, atualizado periodicamente por uma comissão na prefeitura, é o que seria considerado para calcular a alíquota de 2% para o imposto.

A imposição do valor de mercado, entretanto, se tornou inconstitucional. O Tribunal de Justiça de São Paulo entende que o cálculo do ITBI deve ser feito sobre o valor do negócio ou sobre o mesmo valor venal usado para calcular o IPTU (Imposto Predial Territorial e Urbano).

Na prática, o valor venal, que consta dos registros da prefeitura, é sempre mais baixo do que o de mercado ou o de compra e venda. Por conta disso é que compradores de imóveis procuram a Justiça para se livrarem do pagamento de um imposto mais alto com base no valor de mercado.

No Fórum de Americana, a demanda sobre o assunto é recorrente há alguns anos, mas resolvida de forma célere, em questão de dias, justamente por conta do entendimento já pacificado no Judiciário do Estado. É comum que pessoas físicas e empresas que negociam imóveis processem a prefeitura e saiam com liminares que as desobrigam de pagar o ITBI mais caro.

Integrante da comissão de direito imobiliário da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) em Americana, Fábio Maia Garrido Tebet explica que, segundo o Código Tributário Nacional, IPTU e ITBI, embora sejam impostos com características distintas, têm a mesma base de cálculo, ou seja, o valor venal.

“Só que se você majorar ou atualizar anualmente o IPTU e o ITBI, sob o mesmo aspecto, a repercussão é muito maior. Não é todo mundo que faz transação imobiliária todo ano, mas todo mundo paga IPTU”, exemplifica o advogado, em relação à diferença de tratamento aos dois tributos pelas prefeituras.

Em processos que tramitam no Fórum de Americana é possível notar a diferença de valores. Sobre um terreno com valor venal de R$ 166 mil e valor de mercado de R$ 289 mil, o ITBI pago cairia de R$ 5.780 para R$ 3.320, se cobrado da maneira prevista no Código Tributário Nacional, ou seja, pelo valor venal.

Reflexos

Segundo a secretária de Fazenda, as ações sobre o assunto contra o município têm ocorrido desde 2019. A cobrança do imposto baseado no valor de mercado, diz, ocorria tal como legislações de outros municípios. Com a mudança no entendimento por parte da Justiça e os processos de contribuintes, a prefeitura agora quer solucionar o debate no município.

Em entrevista ao LIBERAL, Simone afirmou que a alteração no ITBI não deverá prejudicar quem negocia imóveis. “O contribuinte, na verdade, não terá um aumento no valor do imposto. Como a gente está reduzindo a base de cálculo, vai haver uma diminuição do imposto para ele”, defendeu.

O aumento da alíquota, de 2% para 3%, segundo a secretária, é uma forma de tentar equilibrar a cobrança, que passaria a incidir sobre valores mais baixos. Na prática, a mudança pode não ser tão vantajosa assim. No caso dos que já conseguem na Justiça autorização para pagar o ITBI pelo valor venal, a alteração vai poupar a necessidade de judicializar a base de cálculo, mas o pagamento deverá ser feito sob uma alíquota maior.

Ainda que haja um percentual maior para o cálculo do imposto, a Secretaria da Fazenda estima que haverá uma queda de 10% a 12% na arrecadação com ITBI com a nova proposta.

Em 2019 e 2020, a prefeitura obteve cerca de R$ 18 milhões como o tributo, número que não chega sequer à metade da arrecadação com IPTU ou ISSQN, que passa da casa dos R$ 70 milhões por ano.

Ainda assim, a receita do ITBI ajuda a compor o bolo orçamentário do governo. Para este ano, a previsão é de se arrecadar R$ 22 milhões, o que pode se cumprir – até agora, a cidade já arrecadou R$ 17 milhões.

O LIBERAL apurou que a Câmara de Americana deve dar início à discussão sobre o projeto que altera o sistema tributário do município a partir de 30 de setembro.

Hoje, a proposta do governo tramita pelas comissões legislativas. Das seis comissões, quatro já deram parecer favorável a levar o projeto à votação – restam as opiniões de Finanças e Orçamento e de Justiça e Redação, que devem ser dadas esta semana. Para ser aprovado, será preciso voto da maioria dos vereadores, em dois turnos.

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ENTENDA A PROPOSTA

Quais são as principais mudanças no projeto que altera o ITBI em Americana

Como é hoje?
Para se apurar o valor do ITBI devido em uma transação imobiliária em Americana, hoje se calcula 2% sobre o valor de mercado do imóvel.

Qual seria a mudança?
O projeto da prefeitura quer aumentar a alíquota para 3%, mas cobrada sobre o valor venal, que é bem menor do que o de mercado.

Qual é o motivo da mudança?
A cobrança do ITBI com base no valor de mercado é considerada inconstitucional pela Justiça. Com isso, a prefeitura tem sido alvo frequente de ações de compradores de imóveis, que acabam sempre ganhando o direito de pagar o ITBI sobre o valor venal, conforme prevê a legislação nacional sobre o assunto.

Quais seriam os efeitos, na prática?
Hoje, para se pagar o imposto sobre o valor venal, é preciso recorrer à Justiça. A alteração evitaria essa medida. Mas uma alíquota maior incidiria sobre o valor venal, de 3%.

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